전세대출 거절되는 이유 5가지 – 이렇게 하면 승인 가능

전세대출을 신청했는데 거절당했다면? 원인을 정확히 파악하고 해결책을 찾는 것이 중요하다. 은행이 전세대출을 거절하는 이유는 다양하지만, 대체로 몇 가지 공통된 원인이 있다. 이번 글에서는 전세대출이 거절되는 5가지 주요 이유와 이를 해결하는 방법을 살펴보겠다.

DSR(총부채원리금상환비율) 초과 – 소득 대비 대출이 너무 많다

은행은 대출자의 소득 대비 부채 비율을 철저하게 관리한다. 특히 DSR(총부채원리금상환비율)이 높다면 전세대출이 거절될 가능성이 크다. 현재 정부 규제에 따라 DSR 40%~50%를 초과하면 대출이 제한되므로, 기존 대출이 많다면 전세대출 승인에 어려움을 겪을 수 있다.

💡 해결 방법:
✔ 기존 신용대출이나 카드론을 미리 정리해 총부채를 줄인다.
✔ 소득 증빙을 강화해 연소득을 높게 인정받는다.
✔ 배우자 소득을 합산하는 방법도 고려해본다.

신용등급(신용점수) 문제 – 낮은 신용점수로 대출이 거절된다

신용점수는 대출 심사에서 가장 중요한 요소 중 하나다. 일반적으로 나이스(NICE) 기준 700점 이하, KCB 기준 650점 이하라면 대출 거절 가능성이 높아진다. 신용점수가 낮다면 은행은 대출 상환 가능성을 낮게 평가하기 때문이다.

💡 해결 방법:
✔ 신용카드 연체 기록이 있다면 빠르게 상환하고 정상 이용 이력을 쌓는다.
✔ 신용카드를 꾸준히 사용하되, 한도 대비 30% 이내로 사용해 신용도를 높인다.
✔ 불필요한 현금서비스, 카드론 이용을 줄인다.
✔ 단기적으로는 서민금융상품(햇살론, 사잇돌대출 등)을 활용해 신용점수를 높일 수도 있다.

전세보증보험 가입 불가 – 보증보험 없이는 대출도 어렵다

전세대출의 대부분은 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등의 보증보험 가입이 필수다. 그런데 임대인의 체납 이력, 건물의 권리관계 문제 등으로 인해 보증보험 가입이 거절되면 대출 역시 진행할 수 없다.

💡 해결 방법:
✔ 전세 계약을 하기 전에 보증보험 가입 가능 여부를 먼저 확인한다.
✔ 임대인의 세금 체납 여부, 건물 등기부등본(근저당 설정 여부) 등을 체크한다.
✔ 보증보험이 불가능한 경우, 서울보증보험(SGI) 전세보증 대출을 고려해본다.

소득 증빙 부족 – 프리랜서, 자영업자는 더 까다롭다

대출 심사에서 소득이 불확실하면 승인받기가 어렵다. 직장인은 원천징수영수증, 건강보험 납부내역으로 소득을 증빙할 수 있지만, 프리랜서나 자영업자는 소득 입증이 어렵다는 이유로 전세대출이 거절되는 경우가 많다.

💡 해결 방법:
✔ 소득신고를 성실히 하고 건강보험료를 꾸준히 납부하면 신뢰도를 높일 수 있다.
✔ 사업자라면 부가가치세 신고 내역, 소득금액증명원을 제출해 소득을 증빙한다.
✔ 최근 1년간 입출금 내역, 세금 납부 내역을 정리해 제출하면 긍정적인 평가를 받을 수 있다.

임대인의 동의 부족 – 전세대출을 원하지 않는 집주인

간혹 집주인이 전세대출 실행을 거부하는 경우가 있다. 특히 2금융권에서 받은 기존 대출이 있는 경우, 임대인이 추가 대출을 꺼릴 가능성이 크다. 일부 집주인은 계약서에 '대출 금지' 조항을 넣기도 한다.

💡 해결 방법:
✔ 계약 전에 미리 임대인에게 전세대출을 받을 계획을 알리고 동의를 구한다.
✔ 전세보증보험이 가능한 매물을 선택해 임대인의 동의 없이도 대출이 가능한 상품을 활용한다.
✔ 임대인이 동의하지 않는다면, 타 금융상품(신용대출 등)과 병행하는 방법도 고려한다.