전세대출 심사 & 진행 순서 – 대출 먼저? 계약 먼저?
전세대출을 신청할 때 가장 궁금한 점 중 하나는 '대출을 먼저 알아봐야 할까, 전세 계약을 먼저 해야 할까?' 또는 '대출금은 언제 나오고, 어떤 절차를 거치는 걸까?' 하는 현실적인 문제다. 전세대출은 금액이 크고 절차가 복잡하기 때문에 순서를 잘못 진행하면 낭패를 볼 수 있다.이번 글에서는 전세대출 심사 절차부터 진행 순서, 승인 확률을 높이는 팁까지 한 번에 정리해보겠다.
전세대출 진행 순서 – 계약 먼저? 대출 먼저?
전세대출을 받으려면 전세계약과 대출 진행 순서를 제대로 이해하는 것이 핵심이다.
가장 중요한 원칙은 '전세 계약 전, 대출 한도를 먼저 확인하는 것'이다.
예를 들어, 은행에서 전세대출 가능 금액을 미리 조회하지 않고 전세계약부터 체결했다가 대출 한도가 예상보다 낮게 나와 보증금을 마련하지 못하는 사례가 빈번하다. 이런 상황을 방지하려면 반드시 계약 전에 대출 가능 여부를 확인해야 한다.
1️⃣ 은행 상담 & 한도 조회전세계약을 하기 전, 먼저 은행을 방문하거나 모바일 앱에서 대출 한도 조회를 해야 한다. 자신의 신용등급, 소득 수준, 부채 현황 등을 고려해 대출 한도를 확인하고, 대략적인 금리를 파악해야 한다.
2️⃣ 전세계약 진행 (계약금 지급)은행에서 대출 가능 금액을 확인했다면, 이제 전세 매물을 계약할 차례다. 전세계약서 작성 시 임대인이 전세대출을 승인하는지 확인해야 한다. 일부 임대인은 전세대출을 거부하는 경우가 있으므로 사전에 협의하는 것이 중요하다.
3️⃣ 보증보험 가입 여부 확인대부분의 전세대출은 전세보증보험 가입이 필수다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF) 등에서 보증보험 가입이 가능한지 확인하고, 문제가 있을 경우 미리 대안을 찾아야 한다.
4️⃣ 본심사 신청전세계약을 완료한 후, 대출을 실행하기 위해 본심사 서류를 제출한다. 이때 소득증빙, 신용점수, 전세계약서, 주민등록등본 등 필요한 서류를 빠짐없이 준비해야 한다.
5️⃣ 잔금일 맞춰 대출 실행전세대출은 대부분 잔금일에 맞춰 임대인 계좌로 직접 송금된다. 따라서 계약한 전세계약서에 잔금일을 은행과 미리 조율하는 것이 중요하다. 일부 은행에서는 대출금을 세입자의 계좌로 먼저 입금해 주는 경우도 있으나, 대부분 임대인 계좌로 바로 송금하는 방식이다.
📌 절대 하면 안 되는 실수: 전세 계약을 먼저 체결하고, 대출이 안 나오는 상황에 처하면 매우 곤란해진다. 계약 전에 반드시 대출 가능 금액과 조건을 확인해야 한다.
전세대출 심사 과정 & 승인 기준
전세대출 심사는 단순히 신청한다고 해서 바로 승인되는 것이 아니다. 은행에서는 대출 신청자의 소득, 신용점수, 전세보증금, 보증보험 가입 여부 등을 종합적으로 평가하여 대출 가능 여부를 결정한다. 이 중에서도 DSR과 신용점수가 가장 중요한 요소다. 만약 기존 대출이 많거나 신용점수가 낮다면, 대출 한도가 줄어들거나 거절될 가능성이 있다.
📌 주요 심사 요소:
✔ DSR(총부채원리금상환비율) – 소득 대비 전체 대출 상환액 비율이 40%를 넘으면 대출이 어려울 수 있음
✔ 신용점수 – NICE 기준 700점 이상이 유리하며, 600점 이하이면 승인받기 어려울 가능성이 큼
✔ 소득 증빙 여부 – 직장인은 원천징수영수증, 자영업자는 종합소득세 신고 내역 등이 필요함
✔ 전세가율 – 전세보증금 대비 대출 비율 (일반적으로 80%까지 가능)
✔ 보증보험 가입 가능 여부 – 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF) 등의 보증보험 가입 필수
전세대출 심사에서 자주 걸리는 문제점 & 해결 방법
📌 DSR 초과
DSR(총부채원리금상환비율)이 높으면 대출이 제한된다. 보통 40% 이내로 유지해야 하지만, 정책에 따라 일부 은행에서는 예외가 적용될 수도 있다.
해결 방법: 신용대출을 일부 상환하거나 소득 증빙을 강화해 DSR을 낮추는 것이 필요하다.
📌 신용점수 부족
신용점수가 낮으면 대출 승인이 어렵거나 높은 금리가 적용될 수 있다.
해결 방법: 연체 없이 신용카드를 꾸준히 사용하고, 불필요한 카드론·현금서비스 이용을 줄이면 신용점수 관리에 도움이 된다.
📌 보증보험 가입 거절
임대인의 체납 이력, 주택의 권리관계 문제로 인해 보증보험 가입이 거절될 수도 있다.
해결 방법: 전세 계약 전에 보증보험 가입 가능 여부를 미리 확인하고, 문제가 있는 집은 계약을 피하는 것이 좋다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q: 전세대출 신청은 전세계약 전 vs 후, 언제 해야 하나요?
A: 반드시 계약 전에 대출 가능 여부를 확인하고, 한도를 미리 조회한 후 계약하는 것이 안전합니다.
Q: 대출금은 언제 입금되나요?
A: 전세대출은 대부분 잔금일에 맞춰 임대인 계좌로 직접 송금됩니다. 미리 받을 수 있는 경우는 거의 없습니다.
Q: 전세보증보험이 필수인가요?
A: 대부분의 은행에서는 전세보증보험 가입을 필수로 요구합니다. 보증보험이 없으면 대출이 거절될 가능성이 높습니다.
결론 – 전세대출, 순서를 알면 실패하지 않는다!
전세대출을 진행할 때 가장 중요한 것은 계약 전에 대출 한도를 먼저 확인하는 것!심사는 단순한 서류 제출이 아니라, 신용, 소득, 부채 비율, 보증보험 가입 가능 여부 등을 종합적으로 평가하는 과정이다. 대출을 빠르고 원활하게 승인받기 위해서는 서류를 철저히 준비하고, DSR과 신용점수를 미리 관리하는 것이 핵심이다.
