전세대출 한도 & 대출 가능 금액 계산법 – 소득 대비 얼마나 받을 수 있을까?

전세대출을 받을 때 가장 궁금한 것은 '나는 얼마까지 대출을 받을 수 있을까?' 하는 점이다. 하지만 이 질문에 대한 답은 단순하지 않다. 전세가율, 소득 대비 부채 비율(DSR), 신용점수, 직업 유형 등 여러 요소가 복합적으로 작용하여 대출 한도가 결정된다.

일반적으로 전세대출을 받을 때, 보증금의 80%까지 대출이 가능하다고 알려져 있지만, 이는 단순한 계산법일 뿐이며 실제 대출 가능 금액은 개인의 재정 상태에 따라 달라진다. 특히 DSR(총부채원리금상환비율)이 초과되면 대출이 줄어들거나 거절될 수도 있다.

그렇다면 전세대출 한도는 어떻게 계산할까? 그리고 대출 가능 금액을 늘리는 방법은 없을까? 지금부터 하나씩 자세히 알아보자.

전세대출 한도 & 대출 가능 금액 계산법 – 소득 대비 얼마나 받을 수 있을까?

전세대출 한도를 결정하는 핵심 요소

전세대출 한도는 크게 전세가율과 소득 대비 부채 비율(DSR)을 기반으로 결정된다. 여기에 개인의 신용점수, 소득 유형, 기존 대출 현황 등이 영향을 미친다.

전세가율은 전세보증금 대비 대출 가능한 비율이다. 일반적으로 은행권 전세대출은 전세가의 최대 80%, 정부 지원 상품(버팀목대출 등)은 최대 90%까지 가능하다. 하지만 지역별 위험도에 따라 대출 가능 비율이 제한될 수도 있다.

한편, DSR(총부채원리금상환비율)이 초과되면 전세대출이 제한된다. DSR이란 연 소득 대비 전체 대출의 원리금 상환 비율을 의미하는데, 1금융권은 보통 40% 이내, 2금융권은 50% 이내로 유지해야 한다.

즉, 전세보증금이 크더라도 개인의 소득이 낮거나 기존 대출이 많다면 대출 가능 금액이 줄어든다. 신용대출이나 카드론이 많다면 미리 정리하는 것이 전세대출 승인에 유리할 수 있다.

전세대출 한도 계산 예시

보증금 2억 원인 전세집을 계약하는 경우, 일반적인 전세대출 한도는 다음과 같이 계산된다.

- 은행 전세대출: 최대 1억 6천만 원 (전세가 80%)

- 버팀목전세대출: 최대 1억 8천만 원 (전세가 90%)

하지만, 대출자의 DSR이 40%를 초과하는 경우, 실제 대출 가능 금액이 줄어든다. 예를 들어 연 소득 4천만 원인 사람이 기존 대출이 없다면 전세대출 한도가 충분히 나올 수 있지만, 기존에 신용대출이 있거나 자동차 할부금이 있다면 승인 금액이 달라질 수 있다.

따라서 단순히 '전세가율이 80%니까 80% 대출이 나오겠지'라고 생각하면 위험하다. 자신의 소득과 부채 상황을 먼저 점검해야 한다.

전세대출 심사에서 자주 걸리는 문제점

전세대출을 신청했지만 기대했던 금액보다 적게 나오거나 거절되는 경우가 많다. 대표적인 이유는 다음과 같다.

✔ DSR 초과 – 기존 대출(신용대출, 카드론 등)이 많아 한도가 줄어듦
✔ 소득 증빙 부족 – 프리랜서, 자영업자는 소득 증빙이 어려워 승인 금액이 낮아질 가능성
✔ 전세가율 제한 – 특정 지역의 깡통전세 위험으로 인해 은행이 대출 비율을 낮추는 경우
✔ 신용점수 문제 – 연체 이력이 있거나 신용점수가 낮다면 대출 한도가 제한될 수 있음

이를 해결하려면 신용대출 및 카드론을 미리 정리하고, 소득 증빙을 철저히 준비하는 것이 중요하다.