전세 사기, 깡통전세 이렇게 위험하다 – 피해 사례 & 예방법
전세 계약을 앞둔 사람이라면 ‘깡통전세’와 ‘전세 사기’라는 단어만 들어도 불안할 것이다. 뉴스에서 들려오는 수억 원대 전세 사기 피해 사례, 집주인의 파산으로 전세금을 돌려받지 못한 세입자들의 눈물, 대출까지 받아 어렵게 계약한 집이 알고 보니 문제가 있는 집이었다는 현실. 이런 일이 나와는 무관할 거라고 생각하지만, 많은 사람들이 '나는 괜찮겠지'라는 방심 속에서 피해자가 된다.
깡통전세와 전세 사기, 어떻게 다른가?
전세 사기와 깡통전세는 비슷해 보이지만 엄연히 다르다. 깡통전세는 집값(매매가)보다 전세보증금이 높은 상황에서 발생한다. 이 경우 집주인이 대출을 갚지 못하거나 집값이 폭락하면 경매에 넘어가게 되고, 세입자의 보증금은 우선순위에서 밀려 돌려받지 못할 위험이 커진다.
전세 사기는 보다 악질적인 경우다. 집주인이 고의적으로 전세 보증금을 빼돌리거나, 허위 계약으로 돈을 편취하는 범죄 행위를 뜻한다. 최근 들어 기획부동산과 건축업자, 공인중개사가 공모하는 대규모 전세 사기 사건도 늘어나고 있다.
실제 피해 사례 – 남의 일이 아니다
✔ 사례 1 – “전세 계약 후 집주인이 파산했습니다”김 씨는 서울 외곽의 신축 오피스텔에 전세로 입주했다. 시세보다 저렴한 전세 매물이었고, 공인중개사도 적극 추천해 믿고 계약했다. 하지만 몇 달 뒤 집주인이 대출금을 갚지 못하면서 건물이 경매로 넘어갔고, 김 씨는 보증금을 한 푼도 돌려받지 못한 채 쫓겨날 처지에 놓였다.
✔ 사례 2 – “전세보증보험? 집주인이 가입 못 하게 막았어요”박 씨는 전세 계약을 하며 보증보험에 가입하려 했지만, 집주인이 "우리 집은 보증보험 가입이 필요 없다"며 막았다. 이후 집주인이 집을 담보로 대출을 더 받았고, 결국 파산하면서 박 씨는 보증금 반환이 불가능한 상황에 놓였다.
✔ 사례 3 – “임대인이 알고 보니 대출금 상환 불가능한 사람”한 대학생은 보증금을 2억 원 가까이 들여 서울 원룸 전세를 구했다. 계약 후 등기부등본을 확인하니 집이 이미 대출로 묶여 있었다. 집주인은 갚을 능력이 없었고, 결국 법적 대응을 준비해야 했다.
깡통전세 & 전세 사기 예방법 – 이렇게 하면 예방할 수 있다
✅ 등기부등본 확인은 필수다.해당 주택의 근저당 설정 여부를 반드시 확인해야 한다. 만약 주택담보대출이 많거나, 전세보증금보다 대출금이 높은 경우 깡통전세 위험이 크다.
✅ 전세보증보험 가입 가능 여부를 체크하라.보증보험 가입이 불가능한 매물이라면 ‘이유’를 반드시 따져봐야 한다. 보증보험 가입이 안 된다는 것은 대체로 근저당 과다 설정, 임대인의 신용 문제 등 심각한 위험이 내포되어 있다.
✅ 시세보다 터무니없이 저렴한 전세는 의심하라.전세금이 주변 시세보다 지나치게 낮다면 함정일 가능성이 높다. ‘좋은 매물이 운 좋게 나왔다’는 생각보다 ‘왜 이렇게 싼 걸까?’라는 의심이 먼저 들어야 한다.
✅ 임대인의 신용 상태를 체크하라.임대인이 금융권 채무가 많거나, 기존 임차인에게 보증금을 반환하지 못한 사례가 있다면 계약을 피해야 한다. 최근에는 세입자가 직접 임대인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있는 시스템도 마련되었다.
✅ 공인중개사의 말을 100% 믿지 마라.공인중개사도 전세 사기 공모자가 되는 경우가 많다. 계약을 서두르거나, “보증보험 없어도 괜찮아요” 같은 말을 하면 신뢰성을 다시 검토해야 한다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q: 깡통전세인지 어떻게 알 수 있나요?
A: 해당 주택의 매매가와 전세가 비율을 확인해야 합니다. 일반적으로 전세가율(전세가/매매가 비율)이 80% 이상이면 위험한 깡통전세일 가능성이 큽니다.
Q: 전세보증보험이 중요한 이유는?
A: 집주인이 보증금을 반환하지 못할 경우, 보증보험을 통해 일정 금액을 보장받을 수 있기 때문입니다.
Q: 전세 계약 전에 반드시 확인해야 할 것은?
A: 등기부등본, 실거래가, 전세보증보험 가입 가능 여부를 필수적으로 확인해야 합니다.
결론 – 전세 사기, 절대 남의 일이 아니다
전세대출을 이용하는 사람들, 특히 사회 초년생과 신혼부부들은 깡통전세와 전세 사기의 주요 타겟이 된다. 시세보다 저렴한 전세 매물을 찾는 심리를 악용해, 정교하게 설계된 전세 사기가 늘어나고 있다.
전세 계약을 앞두고 있다면, 계약서에 서명하기 전에 최소한 5가지 체크리스트를 점검해야 한다. 등기부등본 확인, 전세보증보험 가입 가능 여부, 시세 비교, 임대인의 신용 상태, 그리고 공인중개사의 신뢰도 검증까지 빠뜨리지 말자. 전세 계약은 단순한 ‘거래’가 아니라, 인생에서 가장 중요한 계약 중 하나가 될 수 있다.
한 순간의 실수가 수천만 원, 수억 원의 손해로 이어질 수 있다. 방심은 금물이다!
