전세 사기 당했을 때 대처법 – 보증금 돌려받는 현실적인 방법
전세 사기는 예방이 최선이지만, 막상 피해를 당하면 그때부터는 싸움이 시작된다. 막연하게 ‘어떻게든 해결되겠지’라고 생각하면 안 된다. 피해를 최소화하려면 즉각적인 법적 대응과 현실적인 조치를 취해야 한다. 가만히 기다리면 손해만 커질 뿐이다.
이번 글에서는 전세 사기를 당했을 때 어떻게 대응해야 하는지, 보증금을 되찾을 수 있는 법적 절차와 대처법을 단계별로 설명하겠다.
전세 사기 피해 발생 시, 즉각 해야 할 3가지 행동
1) 집주인과 협상 시도
집주인과 연락이 닿는다면 보증금 반환을 협의해볼 수 있다. 그러나 사기꾼들은 협상 자체를 피하거나 시간을 끌면서 문제를 더 악화시키는 경우가 많다. 따라서 협상 과정에서도 몇 가지 주의할 점이 있다.
✔ 임대인의 자금 상황 확인: 등기부등본을 열람해 집이 경매로 넘어갈 가능성이 있는지, 세금 체납이 있는지 확인한다.
✔ 보증금 반환 가능성 점검: 이미 다수의 임차인이 피해를 입고 있다면 협상보다 법적 조치가 유리하다.
✔ 대화 내용 기록: 문자, 녹취 등을 남겨야 나중에 법적 증거로 활용할 수 있다.
2) 내용증명 발송
공식적인 법적 요청집주인이 보증금을 미루거나 연락이 두절됐다면, 가장 먼저 내용증명을 발송해야 한다. 내용증명은 단순한 편지가 아니라, 법적 효력을 가진 공식적인 ‘경고장’이다.
✔ 내용: 계약 해지 및 보증금 반환 요청, 반환 기한 명시
✔ 발송 방법: 우체국에서 ‘배달증명’ 옵션을 선택해 등기우편으로 발송
✔ 효과: 법적 소송에서 ‘임차인이 반환 요청을 정식으로 했다’는 근거가 된다.
3) 전세보증보험 청구 여부 확인
전세보증보험을 가입했다면, 집주인이 돈을 주지 않아도 보증기관(주택도시보증공사, 서울보증보험)에서 보증금을 대신 지급해준다. 하지만 이 과정에서도 몇 가지 체크해야 할 사항이 있다.
✔ 보험 청구 기한: 계약 만료 후 일정 기간 내에 청구해야 한다.
✔ 필요 서류: 계약서 원본, 확정일자 증명서, 전입신고 내역, 내용증명 발송 기록 등
✔ 보증보험 가입 가능 여부: 만약 보증보험 가입이 불가능한 주택이었다면, 사전 예방이 더욱 중요했다는 점을 인지해야 한다.
법적 대응 – 소송 및 강제집행 절차
법적 대응을 준비해야 한다면, 진행할 수 있는 방법은 다음과 같다.
1) 지급명령 신청
간편한 법적 조치지급명령은 법원에서 임대인에게 ‘빨리 돈을 돌려주라’는 명령을 내리는 절차다. 이 절차는 상대방이 이의를 제기하지 않으면 간단히 진행된다.
✔ 절차: 법원 홈페이지에서 양식을 다운받아 직접 신청하거나 변호사를 통해 접수
✔ 소요 시간: 약 1~2개월 내로 결정이 난다.
✔ 이의 제기 가능성: 집주인이 이의를 제기하면 일반 민사소송으로 전환된다.
2) 임차권 등기명령 신청
보증금 보호전세 계약이 끝났지만 보증금을 돌려받지 못한 경우, 임차권 등기명령을 신청하면 이사 후에도 보증금 반환 청구가 가능하다. 즉, 새로운 집으로 이사해도 기존 보증금을 받을 수 있는 권리가 유지된다.
✔ 효과: 보증금 반환 권리를 보장받고, 새로운 거주지에서 전입신고 가능
✔ 신청 방법: 법원에 임차권 등기명령 신청서 제출
✔ 소요 시간: 약 1~2개월
3) 강제집행(경매) 신청
보증금 회수집이 경매로 넘어갔다면, 보증금을 일부라도 돌려받을 수 있도록 신속하게 대응해야 한다.
✔ 우선변제권 확인: 확정일자 + 전입신고가 되어 있으면 낙찰금에서 보증금을 우선 회수할 수 있다.
✔ 절차: 관할 법원에 강제경매 신청 접수
✔ 주의사항: 선순위 근저당이 많으면 보증금 전액 회수가 어려울 수 있다.
전세 사기 예방을 위한 체크리스트 - 계약 전 필수 점검 사항
📍 등기부등본 확인: 집주인의 대출 상태, 근저당 여부 확인
📍 전세보증보험 가입 여부 체크: 보증보험이 불가능한 매물은 위험 신호
📍 시세보다 지나치게 저렴한 매물 경계: 전세가율이 80% 이상이면 피하는 것이 좋다.
📍 집주인 신용 상태 체크: 세금 체납 여부를 확인할 수 있는 시스템 활용
📍 공인중개사의 말을 100% 믿지 말 것: 검증되지 않은 중개업소 주의
결론 – 빠른 대응이 피해를 줄이는 유일한 방법
전세 사기를 당했다면, 가장 중요한 것은 ‘속도’다. 문제를 인지한 즉시 내용증명을 보내고, 지급명령 또는 임차권 등기명령을 신청해야 한다. 또한, 경매 진행 여부를 확인하고 본인의 보증금 회수 가능성을 따져봐야 한다.
전세 계약 전부터 사기 가능성을 줄이고, 계약 후에도 지속적으로 리스크 관리를 해야 한다. 전세 사기를 예방하는 것이 가장 좋지만, 당했다면 신속한 대응만이 피해를 최소화할 수 있다!
